ブログ頭出しタイトルのみ全文

皆さん、こんにちは。

今週は、東京の気温もだいぶ低くなり、本格的に秋めいてきました。

ただ、まだ日中は暑くなる日もあるので、なかなか衣替えのタイミングは難しいですね。

小さい頃は、地球温暖化と聞いても、あまり深刻なイメージを持っていませんでしたが、

ここ最近の気温の急激な変化を体感しますと、地球温暖化の危険性を身に沁みますね、、、。

さて、前回は相続放棄についての記事を書きました。

最近、弁護士業務の中で相続放棄のご相談も多いので、今回も相続放棄の話題にします。

前回、相続放棄は、原則として相続開始を知った時から３カ月以内（これを「熟慮期間」と言います）にしなければならないことを書きました。

ただ、どうしても遺産や債務の調査に時間がかかり、３カ月以内に調査が完了しない場合も有り得ます。そのような場合、熟慮期間中に家庭裁判所に期間伸長の申立てを行い、家庭裁判所から審判を得られれば、熟慮期間を伸長することができるます民法915条第1項）。

伸長の期間や回数については特に制限はなく、家庭裁判所が申立ての都度、裁量によって期間を決するとされています。

そのため、財産調査が熟慮期間内に間に合わないには、早めに熟慮期間の延長の申し立てを行っておきましょう。

ただ、注意をしなければならないのは、戸籍の収集が間に合わないことを理由として、熟慮期間の延長は認められません。そのため、戸籍の収集が間に合わない場合には、熟慮期間内に相続放棄の申述のみ先に行い、戸籍は後から追完することになります。

相続放棄もいろいろと落とし穴がありますので、相続放棄をご検討される方は、一度専門家に相談されてみたほうが良いかと思います。

皆さん、こんにちは。

ようやく秋めいてきましたね。

東京も徐々に涼しくなってきました。

最近、不動産のお話が多かったので、たまには相続関係の弁護士業務の話題も書いてみます。

普段、遺産分割協議や遺留分侵害額請求の交渉を受任することが多いですが、相続放棄についてのご相談も承ることがあります。

相続人は、相続開始後３か月以内に相続するかしないかを選ぶことが出来ます。

この３カ月の期間を熟慮期間と言います。

原則この３カ月以内に相続放棄をしなければなりません。

もっとも、この３カ月を経過してしまうと一切相続放棄をすることができないかというと、そういうわけでもありません。

判例上、以下の３要件を充たす場合には熟慮期間経過後でも相続放棄をすることができるとされています。

①相続人が、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたこと

②相続人に対して、相続財産の有無の調査を期待することが著しく困難な事情があること

③相続人が、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたことについて相当な理由があること

実務上も、熟慮期間が経過していても上記３要件に当てはめて相続放棄の申述をすることで、相続放棄を認められることがあります。

このように熟慮期間が経過していたとしても、相続放棄が認められる場合がありますので、相続放棄を検討されている方は弁護士に相談されることをお勧めします。

皆様、こんにちは。

お盆休みが明けましたが、東京はまだまだ暑いです。

ニュースによりますと、酷暑が続くようです。

熱中症や脱水症状にならないよう、皆様も体調管理にはお気を付けください。

今日は、相続税と売買のスケジュールについてのお話しです。

遺産に不動産があり、相続税の申告もしないといけないが、相続した不動産の売却も予定しているという場合、不動産の売却のタイミングには注意が必要です。

相続税における重要な土地評価の特例として、小規模宅地の特例という制度があります。

この制度は、いくつか類型があるのですが、一定の要件の下で、一定の範囲で相続した土地の評価を８０％や５０％圧縮できるという制度になります。

この小規模宅地の特例が適用できる類型はいくつかあるのですが、被相続人と同居していた親族が自宅用地について小規模宅地の特例の適用をしようとする場合、「相続税の申告期限までに自宅を所有し、実際に居住していること」が要件となっています。

そのため、被相続人と同居していた親族が自宅を相続し、相続税の申告期限が来る前に相続した自宅を売却してしまうと、小規模宅地の特例が受けられなくなってしまいます。土地の評価は大きい金額となりますので、小規模宅地の特例を受けられるかどうかは重要になってきます。

このように、不動産の売却スケジュールというのは、相続税の特例ともかかわってくることがありますので、相続した不動産の売却を検討する際には、税金のことまで念頭に入れなくてはいけません。

相続分野は、このように税金や法律だけでなく、金融や不動産といった隣接分野の知識についても求められるので、複雑ですよね、、、。そこが面白いところでもあるのですが、難しいところでもあります。そのため、相続分野で悩まれた場合には、一度専門家に相談されることをお勧めいたします。

皆さん、こんにちは。

東京では、相変わらず暑い日が続いています。

熱中症にならないように、適度な水分補給を心がけましょうね。

さて、今回は契約不適合責任のお話です。

不動産売買をしていますと、契約不適合責任というワードが良く出てきます。

弁護士業務でも契約不適合責任に関するご相談はよくあります。

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約において、引き渡された物が契約内容と合ってない（不適合）である場合に、売主や請負人が負うべき責任のことをいいます。

昔は、「瑕疵担保責任」と言われていました。

契約不適合責任が認められますと、買主や発注者は、解除や損害賠償、不適合部分の修繕や代金の減額を請求することが出来ることになります。

例えば、不動産の売買で建物に不具合がないとして売買したのに、購入後に建物に漏水部分が判明した場合に、買主は売主に対して修繕の請求や損害賠償を請求する音が出来ることになります。

契約不適合責任が問題になる場合、まず「そもそも契約当事者が契約で、どういう性質のどういう物を契約の対象としていたのか」確定する必要があります。

この際に、不動産売買の場合に参照するべき資料としては、売買契約書や重要事項説明書が挙げられます。また、設備表や告知事項書がある場合には、それらの内容も確認することになります。また、当事者間でのやり取り（メール）も参考になります。

上記資料から、買主の購入目的や売買当事者の目的物に関する認識を確定していき、そもそも契約不適合が生じていたのかを判断していくことになります。

そのため、売買契約書や重要事項説明書はもちろんのこと、設備表や告知事項書についても、しっかり内容を確認したうえで記入しましょう。

皆さま、こんにちは。

今週から、暑くなってきましたね。

先週までは、東京でも梅雨めいた天気が続いていたのですが、今週はいきなり夏が到来したような暑さです。

寒暖差が激しくなり、自律神経が不安定になりがちですので、引き続き体調には気をつけたいものです。

さて、今日は越境物のお話です。

弁護士業務においても不動産の売買に関わることが多いです。

不動産の売買において、売買の前提として売主が確定測量を行うということが多々あります。

測量に伴い、越境物の存在が問題となることがあります。

越境物とは、境界ラインを超えている動産や不動産をのことを指し、例えば、お隣の植栽が、本件地に超えてきているというようなケースがあります。

このような越境物がある場合、本件地と隣地との間で越境の覚書を締結することがあります。

越境の覚書では、当事者間で越境物の存在とその所有者を確認するとともに、将来それを撤去するのかどうかについて記載されことになります。

また、「第三者承継文言」といって、覚書の締結当事者が将来自分の土地を売買しても土地の譲受人に覚書が承継される旨の文言が入れられることも良く見られます。

法律的に考えると、覚書は契約にすぎないので覚書の効力は当事者間同士にしか及ばないとも思えるのですが、不動産売買の実務上はこの第三者承継文言を入れることを求められることが多い気がします。

越境物の性質や越境の程度によっては、覚書の締結が困難な場合があり、同覚書の取得が売買の条件となっていたりすると、クリティカルな問題になったりします。

そのため、越境物の存在は注意しなければなりません。

不動産はなかなか神経を使う事項が多いですね・・・！

こんばんわ。

東京では、今日は急に暑くなりましたね。

明日も暑い日が続くようです。

ここ数年、寒暖差が激しい気がします。

皆様も体調管理にはお気を付けください。

さて、今日は道路と不動産評価です。

不動産関係の仕事を経験しますと、道路の重要性を痛感させられます。

例えば、道路に２メートル以上接道していないと建物を建築できません。また、道路の幅員によって容積率が変わったりします。容積率が変わるということは、建物の高さが変わるということです。

建物が建てられなかったり、建物を高く建築することが出来ないということは、それだけその土地の評価が低くなる可能性があります。

そして、土地の評価が低くなるということは、相続事件においても遺産の評価に関わります。取得を希望する不動産の価値が高いのか低いのかは、相続人にとっても重要な関心事項になります。

また、不動産と道路との境界が確定しているかも、確定測量が必要になるか、ひいては売却するのに時間がかかるかどうかに関わるので重要なポイントです。境界が取れているかについては役所に確認しないといけませんが、私は現地に行く際には道路との間の境界標を見たりします。

このように前面道路の状態によって不動産の評価や売却スケジュールにも影響がありますので、ある不動産の前面道路がどうなっているかは、弁護士業においても大きな関心事項になることもあります。一見道路にみえても、実は道路ではなく通路であったりしますので、慎重に確認しないといけません。

そうしてみると、普段何気なくみている道路も、なかなか意味ありげに見えてきますよね。

皆さんもたまには、道路を見ながら散策されるのは、いかがでしょうか。

もしかしたら、普段気が付かない発見があるかもしれません。

皆さん、こんばんわ。

東京では徐々に暖かくなってきましたが、夜はまだ肌寒いですね。

夜が寒くなるので、風邪を引かないように気を付けないといけません。

さて、不動産売買をしていると「契約不適合責任」という言葉がよく出てきます。

「契約不適合責任」とは、実際に引き渡された物が、売買契約で定められた種類、品質又は数量を充たしていない場合に売主が負う責任のことを言います。

　例えば、土地の売買で土地を引き渡した後に、土壌汚染や地中埋設物が見つかった場合等で問題となります。

　「契約不適合責任」は、弁護士業務をしていても聞かれることが多いです。

個別具体的な案件で、売主が「契約不適合責任」を判断するためには、まずは契約上で「どのような目的物を引き渡すことを約定していたのか」を検討する必要があります。

　そこで、売買契約書等を読み解くことになるのですが、不動産売買の場合、重要事項説明書や設備表、物件状況報告書といった書類が大きな意味を持ちます。これらの内容には、売主が認識していた不動産の状況が記載されていますので、その記載を手掛かりに「どのような目的物を引き渡すことを約定していたのか」を検討することになります。

設備表、物件状況報告書はアンケート形式になっており、チェックをつける形になっていることが多いです。売主としては、万が一何かあった時に備え、設備表、物件状況報告書について心して回答するようにしたいですね。

こんばんは。

今年は東京でも花粉の量が多いようですね。

幸い、私はまだ花粉症になっていないのですが、周囲の花粉症の方々はお辛そうにされています。

私は花粉症ではありませんが、ハウスダストアレルギーではあるので、花粉症の辛さは想像は出来ます。掃除をしていたりすると、埃が舞って、くしゃみや鼻水が止まらなくなることがあります。あの辛さが花粉が飛んでいる限り続くのだとすると、耐え難いかと思います。花粉症の皆様、くれぐれもお大事になさってください。

さて、不動産の営業をやって良かったと思うことの１つは、賃料相場を知ることができたことです。東京都内でも当然にエリアによって賃料の相場というものは変わります。不動産営業で求められる能力の１つに、自分が担当するエリアの賃料相場を把握することがあるかと思います。売買仲介では、一坪あたりの賃料（賃料坪単価）で相場を把握することが多かったです。

弁護士業においても、この賃料坪単価を知っておくというのは役に立つことがあります。相手方が提出してきた査定書の賃料坪単価が相場と比べて適正なのか、立退料や使用損害金の計算の基となった賃料は適正なのか、といった際に賃料坪単価からその適正さを判断することがあります。

私生活でも自分で家を借りるときに、対象物件と近隣物件の賃料坪単価を調べて比較することで、賃料が安い・高いといった判断をすることが出来ます。ちょっとしたライフハックですね・・・（笑）！

おはようございます。

東京では最近も寒い日が続きますね。

昨日は、暖かったですが、また寒い日が続くようです。

昨年と言い、なかなか気温が読めない日が続きますね。

皆様も、体調を崩さないようにお気を付けください。

さて、今日も相続と不動産について記載していきます。

相続問題に対応していると、不動産の処分先という問題に直面することが多々あります。

遺産分割において、不動産がある場合、その不動産の評価額や実際の売却金額というのが争点になることがあります。

すなわち、代償金が問題となる場合には不動産の評価が問題となりますし、換価分割する場合には、不動産がいくらで売れるかが相続人全員の関心事項となります。

このような場合に、不動産をスムーズに売却できるというのは、大きな利点になります。特に換価分割をする場合には、どの仲介会社にどのような条件で売却を依頼し、売却諸経費はどのように相続人間で負担するのかが問題になります。このようなケースで売却の見通しを、いかに相続人全員に早く提示できるかが、早期解決のポイントになったりします。

また、相続人が誰も取得を希望しない不動産、いわゆる「負」動産がある場合にも、その処分先というのがポイントになります。誰も取得を希望しない場合には、換価分割をしないといけないのですが、その際の処分先探しができるかによって、遺産分割が完了できるかどうかが左右されます。

このように相続問題と不動産の処分先の問題は、切っても切れない関係にあります。

特に東京近辺の相続問題の場合、不動産は高額で売却できる場合が多いですので、不動産の処分先の問題はより先鋭化し、不動産の知識が求められます。

次回も、不動産と弁護士業務についての記事を書けたら良いなと思います。

こんばんは。

年も明けまして、令和７年になりましたね。

本年もよろしくお願いいたします。

東京では、まだまだ寒い日が続きまして、最近ではインフルエンザが流行っているようです。しかも、薬が不足しているとのことで、ニュースにもなっていましたね。

近所にあるクリニックでも朝から行列ができているので、確かに風邪やインフルエンザが流行っているようですね。皆様も、何卒ご自愛くださいませ。

さて、今日も弁護士業務と不動産売買業務が重なる分野について書いていきます。

相続案件の不動産を売却する際に問題となるのは、「遺産分割協議や相続登記はいつまでに行う必要があるのか」という点です。不動産売買は、①契約と②決済の２段階で行われることが多いのですが、それぞれいつまでに必要なるのでしょうか。

１　遺産分割協議

　遺産分割協議は、通常契約前までに必要になります。実務上、買主となる不動産会社や不動産仲介会社からは、契約日までに遺産分割協議書の写しの提出を求められることが多いです。買主や不動産仲介会社としては、遺産分割協議書がないと誰が不動産を相続して、売主となるのか確定できないので、契約できないということなのでしょう。

２　相続登記

　相続登記は契約までにできてなくても、決済までに行っていれば良いというケースが多いです。ただ、買主や不動産仲介会社によっては、契約日までに相続登記を入れて欲しいと求めてくる場合もあるので、その場合には個別に調整が必要になります。

このように、相続案件の不動産売買の場合、相続の各手続を段取りを組んで進めておかないと、不動産の契約・決済ができないということがありますので、注意が必要です。