相続頭出しタイトルのみ全文

こんばんは。

今年は東京でも花粉の量が多いようですね。

幸い、私はまだ花粉症になっていないのですが、周囲の花粉症の方々はお辛そうにされています。

私は花粉症ではありませんが、ハウスダストアレルギーではあるので、花粉症の辛さは想像は出来ます。掃除をしていたりすると、埃が舞って、くしゃみや鼻水が止まらなくなることがあります。あの辛さが花粉が飛んでいる限り続くのだとすると、耐え難いかと思います。花粉症の皆様、くれぐれもお大事になさってください。

さて、不動産の営業をやって良かったと思うことの１つは、賃料相場を知ることができたことです。東京都内でも当然にエリアによって賃料の相場というものは変わります。不動産営業で求められる能力の１つに、自分が担当するエリアの賃料相場を把握することがあるかと思います。売買仲介では、一坪あたりの賃料（賃料坪単価）で相場を把握することが多かったです。

弁護士業においても、この賃料坪単価を知っておくというのは役に立つことがあります。相手方が提出してきた査定書の賃料坪単価が相場と比べて適正なのか、立退料や使用損害金の計算の基となった賃料は適正なのか、といった際に賃料坪単価からその適正さを判断することがあります。

私生活でも自分で家を借りるときに、対象物件と近隣物件の賃料坪単価を調べて比較することで、賃料が安い・高いといった判断をすることが出来ます。ちょっとしたライフハックですね・・・（笑）！

おはようございます。

東京では最近も寒い日が続きますね。

昨日は、暖かったですが、また寒い日が続くようです。

昨年と言い、なかなか気温が読めない日が続きますね。

皆様も、体調を崩さないようにお気を付けください。

さて、今日も相続と不動産について記載していきます。

相続問題に対応していると、不動産の処分先という問題に直面することが多々あります。

遺産分割において、不動産がある場合、その不動産の評価額や実際の売却金額というのが争点になることがあります。

すなわち、代償金が問題となる場合には不動産の評価が問題となりますし、換価分割する場合には、不動産がいくらで売れるかが相続人全員の関心事項となります。

このような場合に、不動産をスムーズに売却できるというのは、大きな利点になります。特に換価分割をする場合には、どの仲介会社にどのような条件で売却を依頼し、売却諸経費はどのように相続人間で負担するのかが問題になります。このようなケースで売却の見通しを、いかに相続人全員に早く提示できるかが、早期解決のポイントになったりします。

また、相続人が誰も取得を希望しない不動産、いわゆる「負」動産がある場合にも、その処分先というのがポイントになります。誰も取得を希望しない場合には、換価分割をしないといけないのですが、その際の処分先探しができるかによって、遺産分割が完了できるかどうかが左右されます。

このように相続問題と不動産の処分先の問題は、切っても切れない関係にあります。

特に東京近辺の相続問題の場合、不動産は高額で売却できる場合が多いですので、不動産の処分先の問題はより先鋭化し、不動産の知識が求められます。

次回も、不動産と弁護士業務についての記事を書けたら良いなと思います。

皆さん、こんばんは。

今日は急に寒くなってきましたね。

東京では、寒暖差が激しく、体調管理が大事になってきます。

私は先週、風邪を引いてしまいまして体調を崩しておりました。

一度体調を崩すとペースを戻すのに時間がかかりますね。

皆さんも体調管理にはお気をつけください。

さて、今回も相続と不動産についてのお話しです。

遺産分割の相談の時に、不動産の知識が活用できる場面は多くあります。

比較的よく受ける質問は、不動産の現物分割についてです。

例えば、遺産として①一筆の土地と、その土地上に②自宅と③収益不動産が2棟建っている場合に、現物分割で自宅とその敷地を自分に、収益不動産とその敷地を相手に取得させたい、というようなケースがあります。

ここで注意しなければならないのは、分割した後の不動産の遵法性の問題です。

一筆の土地の上に、複数の物件が建っている場合に、各建物の容積率や建蔽率を確認する必要があります。もし、各建物を建築する際に、一体としての土地を前提に容積率や建蔽率を計算しているような場合、現物分割をした後は土地が小さくなってしまうので、容積率や建蔽率オーバーになってしまう可能性もあります。

そのほかにも、各地方自治体が定める最低敷地面積に関する規制を充たすか、接道要件を充たすか、といった点も考慮しなければなりません。

現物分割をする際には、そうした不動産に関する各規制を考慮しなければなりません。

弁護士としては、こうしたことも考えながら、遺産をどのように分けるのがお客様にとってのベストなのかを検討することになります。

遺産の分け方１つとっても奥が深いですね。

次回以降も、不動産と相続に関する記事を続けたいと思います。

こんばんは。

東京も少し寒くなってきまして、秋めいてきましたね。

昨日の夜は満月が奇麗でしたし、虫の声も聞こえていました。季節が巡るのは早いですね。

さて、前回の記事では弁護士の相続業務と不動産の評価との関係について記事を書きました。今回は、不動産の査定書の読み方について書いていきます。

不動産の時価の出し方として、基本的には3つの手法が知られています。

　１つめは、原価法といわれる計算方法です。不動産の再調達原価を基に、対象不動産の価格を試算するものです。　　

　２つめは、取引事例比較法と言われる手法で、実際に行われた取引事例と比較して、対象不動産の価格を試算する方法です。

　３つめは、収益還元法と呼ばれるもので、不動産が生み出す収益から価格を試算する方法です。最もよく使われるのは、賃料を利回りで割戻して不動産価格を算出する手法です。

不動産の査定書では、基本的には上記3つの手法のうちのいずれか一つ、又は複数を組み合わせて査定することが一般的です。

　例えば、戸建の物件の場合、原価法で価格を求めることが多く、①土地を購入した場合にかかる費用と、②建物の残存価値を求めて、①と②を合算して算出します。

　また、区分マンションを査定する場合には、取引事例比較法を用いて、周辺事例との比較から不動産を算定することが多いです。

取引事例比較法によって算出するような場合、どの取引事例を使用しているかによって、不動産の価格が増減します。したがって、不動産の価格査定書を読むときは、採用している取引事例が適切なものであるかについて確認します。

銀座事務所でお客様から相続の相談をお伺いする際に、遺産の不動産の査定書を拝見することが多々あります。査定書の中には、対象物件とは異なる類型の取引事例を採用している場合もあるので、査定書を読む際には注意が必要です。

こんばんは。

私は不動産仲介業務を経験してから、弁護士に転職したのですが、たまに「不動産関係の知識って弁護士業務に具体的にはどのように活かされるの？」という質問を頂きます。

色々と活かされる場面はあるのですが、中でも相続業務においては不動産の知識が活かせる場面が多いです。

例えば、遺産分割協議をする際に、「遺産の評価」が問題になることがあります。これは、遺産の中に不動産や株式が含まれる場合に、その不動産や株式を金銭で見積もった時に、いくらになるかという問題です。

遺産分割協議において、不動産を取得したい人は、取得したい不動産について、「低い価値しかない」と主張したいことが多いです。すなわち、「不動産に低い価値しかないから、代償金は少ないはずだ」とか「不動産に低い価値しかないから、他の遺産も貰えるはずだ」と言うわけです。

そのときに、不動産の評価がまさに問題となるのですが、この評価を巡る主張は不動産仲介業務の知識が活かせることが多いです。

また、相続の多くのケースで、遺産に不動産が含まれますので、この不動産の評価が争点となるケースには頻繁に出くわします

不動産の評価が問題なる際には、不動産の知識を用いて、査定書や鑑定書を読み解いていくことになるのですが、次回の記事ではその具体的な読み方について解説したいと思います。

GWはいかがお過ごしでしたでしょうか。

東京では、GW中に良く晴れた日もあり、観光日和でしたね。

GW明けに東京の相続チームが銀座事務所に移転しまして、GW前後は引っ越作業で忙しかったのですが、引っ越しから約2週間が経過し、少し落ち着いてきました。

銀座事務所でも相続、不動産案件を中心に、弁護士・税理士業務に邁進していきたいと思います。

さて、遺産分割のご相談を受ける中で、葬儀費用を誰が負担するかというご質問をうけることが良くあります。

学説上は、①喪主が負担するべきとする説、②相続人が相続分に従って負担するという説、③相続財産から拠出するという説、④慣習や条理によって決めるという説があります。

任意の交渉や調停の場合には、②相続人負担説か③相続財産負担説に立って処理する場合が多いように思われます。交渉していく中でも、葬儀費用は相続人全員で負担するという考え方は、依頼者からも交渉の相手方からも理解が得られることが多いです。

一方で、近時の裁判例では①喪主負担説に立って処理するケースが多いです。

葬儀費用の負担は、「どの説が妥当だから一律に決められる」というものではなく、結局は個別の事案に応じて決めていきます。

私が相続のご相談を受ける際にも、個別具体的な事情をお伺いし、「どのような処理の仕方が相続人全員の納得感を得られるか」と考えながら、葬儀費用の負担の提案をすることが多いです。

相続問題では、葬儀費用の負担も含めて、様々な論点で揉めることが多いです。相続問題でお悩みがある場合には、一度弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

こんばんは。

東京ではここ最近急に暖かくなってきましたね。今年は、急に寒くなったり暖かくなったりで、体が温度についていけず、だるくなる日が多いですね、、、。

私は数年前から、低気圧になったり、急に気圧が上がったりすると、体がだるくなるようになりました。調べてみると、気象病というものがあり、どうもこれに当たるような気がします。酷いと頭痛がしたり、歯の治療の跡が痛んだりと厄介です。

気象病にはハーブティーが効くというので、最近試してみたりしています。確かに、飲むと頭痛が少し良くなる気がしますね。

皆さんも体調管理にはお気を付けください。

さて、相続のご相談を受けていると、相続人の中に未成年の方が含まれていることも少なくありません。相続人に未成年の方が含まれる場合、どのように遺産分割は進めていけばよいでしょうか。今日はこのテーマについて解説します。

１　未成年者が相続人である場合の遺産分割

相続人の一人が未成年である場合、未成年であっても相続人であることは変わりがありませんので、当該未成年者も遺産分割協議の当事者の一人となります。ただし、未成年者はまだ十分な判断能力を備えてはいませんので、未成年者が遺産分割協議に参加するにあたっては代理人を選任する必要があります。通常、未成年者の代理人は親権者が選任されます。しかし、当該親権者も相続人の一人である場合には、未成年者と親権者との間で利益が相反することになりますので、特別代理人の申し立てが必要となります。

２　特別代理人の申立

上述の通り、親権者と未成年者との間に利益相反関係がある場合には特別代理人の選任申立が必要です。利益相反関係があるのにもかかわらず、特別代理人を申し立てずに行った遺産分割協議は無効となりますので注意が必要です。

特別代理人を選任の申立をする際には、利益相反に関する資料として遺産分割協議書案や財産に関する資料を求められます。

特別代理人の選任の申立をしてから、家庭裁判所が特別代理人の選任の審判をするまでには２～４カ月ほどかかります。

未成年者が相続人となる場合には、特別代理人の申立が必要になるなど専門的な知識を要する場合がありますので、弁護士に相談されてみることをお勧めします。

前回に続き、遺言作成の際のポイントについて解説します。

１　遺言執行者の指定

　遺言執行者とは、遺言内容を実現するための手続を行う人のことをいいます。遺言を作成するうえで、遺言執行者の指定は遺言の要件となっていません。しかし、相続間で対立が生じている場合、遺言を遺したとしても遺言内容を誰が執行するかをめぐって争いになる可能性があります。せっかく遺言書を作成しても、遺言の内容が実現されないのでは所謂絵に描いた餅となってしまいます。相続人間での対立が予想され、遺言内容の実現に不安を覚えられる場合には、あらかじめ遺言執行者を定めておくことをお勧めします。

２　付言事項

　付言事項とは、遺言書において法的効果が与えられない記載事項のことを言います。遺言者の生前の気持ちや家族への感謝のメッセージのほか、遺言書で定めた事項についてなぜそのような記載をしたのか理由を書く場合もあります。付言事項には法的効力が与えられるものではないのですが、付言事項を書くことによって遺言者の真意を相続人により伝えやすくすることができ、場合によっては相続人間の対立を和らげて相続発生後の相続人間のトラブルを防止することができます。

遺言作成にもいろいろな知識が必要になり、奥が深いです。遺言を作成される際には、弁護士にご相談ください。

東京での弁護士業務を行う中で、遺言作成のご相談を受けることは良くあります。

遺言を作成するにあたっては、遺言書を作成する際のポイントを押さえることで相続発生後に相続人同士が揉めることを回避できる可能性は高くなります。今日は遺言作成のポイントについて解説します。

１　遺留分

　遺言を作成する際には、遺留分を考えながら作成することが大事です。

　遺留分とは、相続人（兄弟姉妹は除く）の一部に認められた遺産に対する権利のことをいいます。遺言者が遺言書において、遺産を特定の相続人に相続させた場合でも、当該遺言書に従った相続を行うことで別の相続人の遺留分が侵害される場合には、遺留分を侵害された相続人は遺留分侵害額に相当する金額の支払いを請求することができます（民法第１０４６条第１項）。遺留分の計算の仕方ですが、遺留分権利者全体の遺留分の割合というのは、民法で決まっています。直系尊属人のみが相続人である場合には遺産全体に対する３分の１、それ以外の場合には２分の１となっています。この遺留分権利者全体の遺留分の割合に各相続人の法定相続分を乗じることで、各相続人の遺留分割合を算出することができます。遺言を作成する場合には、できるだけ各相続人の遺留分を侵害しないように配慮する必要があります。遺言者が、一方の相続人の遺留分に配慮せず、他方の相続人にのみ遺産を相続させてしまうと、相続発生後に遺留分をめぐって相続人間でトラブルが生じる火種となりますので注意が必要です。

続きは次回解説します。

弁護士業務で遺産分割協議を受任する際に、相続登記の申請も併せて受任することがあります。今回は相続登記申請の手続について解説します。

１　対象不動産の取得者を決める

　まず、相続登記の対象となる不動産を誰が取得するのか決める必要があります。遺言がある場合には、遺言で不動産を相続させると記載されている相続人が不動産を承継します。遺言がない場合には、相続人全員で、だれが対象不動産を相続するのか遺産分割協議で決め、遺産分割協議書に相続人全員が署名・捺印する必要があります。相続人間で遺産分割の方法について争いがなければスムーズに遺産分割協議書を作成できますが、争いがある場合には遺産分割協議書の作成の段階で時間がかかることがあります。

２　相続登記に必要な書類の収集

　相続登記を法務局に申請するためには、申請のために必要な以下の書類を集める必要があります。

（１）戸籍謄本

　　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。まずは、被相続人の死亡時の戸籍謄本を取得し、その謄本から一つ前の謄本を遡って取得していくことになります。また、相続人全員の戸籍謄本も必要となります。相続人が大勢いる場合や、被相続人の本籍地が何度も変わっているような場合には、戸籍の収集に時間がかかることがありますので注意が必要です。

（２）被相続人の住民票の除票および相続人の住民票

　　被相続人の住民票の除票は、被相続人が最後の住所地の役所で取得することができます。相続人の住民票は、各相続人の住所地の役所で取得します。

（２）固定資産税評価証明書

　　固定資産税評価証明書は、登記を申請する際の登録免許税を計算するために必要な書類となります。不動産がある場所の役所で取得することができます。

（３）印鑑証明書

　　遺産分割協議書を作成した場合には、遺産分割協議書に押印した印鑑の印鑑証明書も必要です。印鑑証明書は、住所地の役所で取得することができます。なお、相続登記申請のための印鑑証明書については、有効期限の定めは特にありません。

３　法務局への申請

　上記の書類を揃えたら登記申請書を作成して、上記書類とともに登記申請書を法務局に提出します。法務局に登記申請をしてから１～２週間程度で相続登記は完了することとなります。