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皆様、おはようございます。 東京も少しずつ暖かくなってきまして、桜もチラホラと咲き始めています。 ただ、今年は花粉が多く飛んでいるようで、花粉症の人は辛そうにされていますね。 私の周りには、今年から花粉症になったと言っている方が複数いらっしゃいます。 私も、昔、学生の頃にアレルギー反応のテストをしたところ、花粉アレルギーの数値が比較的高く出ていて、将来的には花粉症を発症しそうだなぁと思った記憶があります。 あれから、早や２０年が経過しましたが、幸いまだ花粉症にはなっていません。 ただ、いつ発症してもおかしくはないと思うので、毎年春になると戦々恐々としています、、、。 さて、弁護士業務で相続の相談を伺っていると、遺産分割協議書についての質問を受けることがございます。 「そもそも遺産分割協議書を作らなくてはいけないのか」、というご質問を受けることがございますが、相続人が複数である場合には、基本的には作っておいた方が良いでしょう。 特に、不動産の登記を申請しなくてはいけない場合や、相続税の申告で小規模宅地の特例の適用を予定している場合などには、各申請の添付書式として遺産分割協議書の提出が求められますので、遺産分割協議書を作成しておく必要があります。 また、金融機関に対して預金の解約の手続きを行う際にも、遺産分割協議書がある場合には遺産分割協議書の提出が求められます。 手続を円滑に進める関係で、遺産分割協議書に記載する文言や言い回しに気を付けなくてはいけない場合があります。 そのため協議書の作成は、各手続のことを考慮しながら作成する必要があり、結構、奥が深いです。 遺産分割協議書の作成を検討されている方は、一度弁護士に相談されてみると良いかと思います。

 

皆さんこんにちは。

 

最近、東京も少しずつ暖かくなってきまして、春を感じられるようになりました。

朝は肌寒いですが、日中はポカポカする日も多くなってきましたね。

ただ、寒い日は底冷えしたりするので、寒暖の差は激しいともいえます。

なかなか服装も調整するのが難しく、身体もだるくなってしまいますね。

皆様も健康管理にはお気をつけください。

 

さて、弁護士として不動産が絡んだ相続問題を扱っていますと、遺産として借地権が出てくる場合があります。遺産の中に実家があり処分したいのですが、その実家が借地権付きの建物であったという場合です。

 

借地権を売却する場合、所有権の建物売却とは異なる問題が出てきます。

借地権を第三者に売却する場合には、地主の承諾が必要になり、通常は承諾料の支払を求められます。また、売却する先が不動産会社である場合、売却にあたり賃貸借契約を新しく巻き直したり、借地権の範囲を決めるために確定測量をすることを求められることがあります。

いずれも、地主との交渉が必要になりますので、所有権の建物売却よりも難易度が上がります。

 

一方で、借地権を地主に買い取ってもらう方法もあります。

この場合、承諾料の話等は問題にはなりませんが、原状回復の問題が出てきます。

つまり、借地権を地主に買い取ってもらうことは、借地権の返還するということになりますが、返還する場合借地人は現状で借地を返すことが原則です。

 

しかし、建物の解体費が高額になってしまう場合や、そもそも「原状」がどういう状態であったのか不明である場合には、原状回復の範囲や原状回復の費用で揉めるケースがあります。

 

いずれにせよ、借地を処分にするには、所有権の建物売却よりも調整すべき事項が多くなり、一筋縄ではいかないことが多いです。

 

借地の処分を検討される場合には、一度専門家に相談されてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

皆さん、こんばんわ。

遅ればせながら、明けましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いいたします。

 

東京は、まだまだ寒いですね。

風邪が流行っていますので、皆様も体調管理にはお気を付けください。

 

今回は、遺言執行と不動産売却についてのお話しです。

遺言で遺言執行者を定めてあるケースは良く見ます。

また、遺言に遺産となる不動産を売却換価の上で相続人に相続させる旨が記載されており、かつ、遺言執行者に売却換価の権限が与えられている場合、理屈上は遺言執行者において、不動産の売買契約ができることになります。

 

つまり、売買契約書などの書類には遺言執行者の署名と捺印で契約できることになります。

ただ、遺言執行者が不動産の売買契約に署名・捺印する場合、署名の書き方等については買主や司法書士と予め協議しておきましょう。例えば、遺言執行者の肩書と名前だけ記載すればよいのか、相続人の名前も併記したうえで遺言執行者の肩書と名前を記載するべきなのかといったことが、実務上問題になったりします。

 

遺言執行者が、売買契約書にサインするケースはあまり多くは無いかと思いますので、売買取引の関係者と進め方や署名の仕方等について、予め認識を共有しておくとスムーズに売買を進められるかと思います。

 

何事も根回しや共有は大事ですね、、、！

今年も相続と不動産の話を中心に更新出来れば良いと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

 

 

 

皆様、こんばんは。

最近の東京はさらに冷え込んできまして、本格的に冬になってきました。

私は先週から体調を崩してしまい、喉の調子が良くないままでいます。

皆様も体調管理にはくれぐれもお気を付けください。

 

さて、本日は遺言書がテーマになります。

弁護士業務においては、年末にかけて遺言書作成のご依頼も増えてきます。

 

遺言書を作成する場合、「遺言者の●●という財産はAに相続させる」というような記載をすることが多いかと思います。ただ、上記の例の場合で、遺言者よりも財産を渡す予定であったAさんのほうが先に亡くなっていた場合にはどうなるでしょうか？

 

その場合、遺言書の効力が生じた時点で、遺言に記載されている財産を譲り受けるべき人が存在しないので、その部分の遺言書の効力は無効ということになってしまいます。

 

そのため、せっかく遺言書を作成した場合でも、遺言者よりも財産を渡す予定であったAさんのほうが先に亡くなっていた場合には、「●●」という財産については別途遺産分割協議が必要となってしまいます。これでは、せっかく遺言書をつくっても、その意義が損なわれてしまいます。

 

そのため、上記のように遺言者よりも財産を譲り渡そうとした人が先に死亡した場合に備えて、入れておくのが予備的条項です。

 

予備的条項は、「「私は、Ａが先だって、又は私と同時に死亡したときは、Ａに相続させるとした財産を孫Ｄに相続させる」というような条項です。

 

このような条項を入れておけば、遺言者よりも財産を譲り渡そうとした人が先に死亡した場合でも、遺言書が無効になることを防ぐことが出来ます。

 

遺言書を作成する際には、他にも注意点があったりましますので、遺言書作成の際には弁護士に相談されることをお勧めします。

 

 

 

皆さん、こんにちは。

東京の気温は冷え込んできて、季節が冬に移りつつあります。

街中に出かけると、お店ではクリスマスやお正月関連の商品が並べられていました。

もう年末年始に向けた準備が進められていますね。

インフルエンザが流行っているようですので、皆様も体調管理にはお気を付けください。

 

さて、前回、前々回と相続放棄についての記事を書きましたが、今回も相続放棄についての記事になります。

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相続放棄をするためには、「法定単純承認事由に該当しないこと」が必要です。

民法上、①相続財産の全部又は一部の処分、②熟慮期間の徒過、③限定承認・相続放棄後の背信的行為があった場合には、「相続人は単純承認をしたものとみなす」とされています（民法第９２１条）。

 

つまり、上記①～③に該当してしまうと、相続放棄をすることができなくなってしまいます。

 

上記のうち②は前回説明をしました。

①についても、相続放棄を検討する際に、良く問題となるので注意が必要です。

 

相続財産の処分をしたような場合、相続人は黙示的に相続することを受け入れたといえますし、第三者から見ても財産を処分したような場合には、単純承認があったと信じるのが通常といえます。

 

そこで、民法上、相続財産の全部又は一部の処分があった場合には、相続放棄をすることができなくなってしまうのです。

 

そのため、被相続人の預金を引き出して使ってしまったり、被相続人の借金を返済してしまうと、上記①に該当し、相続放棄をすることが出来なくなる可能性があります。

 

相続放棄を検討されている際には、注意をしなければなりません。

そのため、相続放棄をご検討されている場合には、一度弁護士に相談されることをお勧めします。

 

皆さん、こんにちは。

今週は、東京の気温もだいぶ低くなり、本格的に秋めいてきました。

ただ、まだ日中は暑くなる日もあるので、なかなか衣替えのタイミングは難しいですね。

 

小さい頃は、地球温暖化と聞いても、あまり深刻なイメージを持っていませんでしたが、

ここ最近の気温の急激な変化を体感しますと、地球温暖化の危険性を身に沁みますね、、、。

 

さて、前回は相続放棄についての記事を書きました。

最近、弁護士業務の中で相続放棄のご相談も多いので、今回も相続放棄の話題にします。

 

前回、相続放棄は、原則として相続開始を知った時から３カ月以内（これを「熟慮期間」と言います）にしなければならないことを書きました。

 

ただ、どうしても遺産や債務の調査に時間がかかり、３カ月以内に調査が完了しない場合も有り得ます。そのような場合、熟慮期間中に家庭裁判所に期間伸長の申立てを行い、家庭裁判所から審判を得られれば、熟慮期間を伸長することができるます民法915条第1項）。

伸長の期間や回数については特に制限はなく、家庭裁判所が申立ての都度、裁量によって期間を決するとされています。

 

そのため、財産調査が熟慮期間内に間に合わないには、早めに熟慮期間の延長の申し立てを行っておきましょう。

 

ただ、注意をしなければならないのは、戸籍の収集が間に合わないことを理由として、熟慮期間の延長は認められません。そのため、戸籍の収集が間に合わない場合には、熟慮期間内に相続放棄の申述のみ先に行い、戸籍は後から追完することになります。

 

相続放棄もいろいろと落とし穴がありますので、相続放棄をご検討される方は、一度専門家に相談されてみたほうが良いかと思います。

 

 

 

皆さん、こんにちは。

ようやく秋めいてきましたね。

東京も徐々に涼しくなってきました。

 

最近、不動産のお話が多かったので、たまには相続関係の弁護士業務の話題も書いてみます。

 

普段、遺産分割協議や遺留分侵害額請求の交渉を受任することが多いですが、相続放棄についてのご相談も承ることがあります。

 

相続人は、相続開始後３か月以内に相続するかしないかを選ぶことが出来ます。

この３カ月の期間を熟慮期間と言います。

原則この３カ月以内に相続放棄をしなければなりません。

もっとも、この３カ月を経過してしまうと一切相続放棄をすることができないかというと、そういうわけでもありません。

 

判例上、以下の３要件を充たす場合には熟慮期間経過後でも相続放棄をすることができるとされています。

 

①相続人が、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたこと

②相続人に対して、相続財産の有無の調査を期待することが著しく困難な事情があること

③相続人が、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたことについて相当な理由があること

 

実務上も、熟慮期間が経過していても上記３要件に当てはめて相続放棄の申述をすることで、相続放棄を認められることがあります。

 

このように熟慮期間が経過していたとしても、相続放棄が認められる場合がありますので、相続放棄を検討されている方は弁護士に相談されることをお勧めします。

 

 

 

皆様、こんにちは。

お盆休みが明けましたが、東京はまだまだ暑いです。

ニュースによりますと、酷暑が続くようです。

熱中症や脱水症状にならないよう、皆様も体調管理にはお気を付けください。

 

今日は、相続税と売買のスケジュールについてのお話しです。

遺産に不動産があり、相続税の申告もしないといけないが、相続した不動産の売却も予定しているという場合、不動産の売却のタイミングには注意が必要です。

 

相続税における重要な土地評価の特例として、小規模宅地の特例という制度があります。

この制度は、いくつか類型があるのですが、一定の要件の下で、一定の範囲で相続した土地の評価を８０％や５０％圧縮できるという制度になります。

 

この小規模宅地の特例が適用できる類型はいくつかあるのですが、被相続人と同居していた親族が自宅用地について小規模宅地の特例の適用をしようとする場合、「相続税の申告期限までに自宅を所有し、実際に居住していること」が要件となっています。

 

そのため、被相続人と同居していた親族が自宅を相続し、相続税の申告期限が来る前に相続した自宅を売却してしまうと、小規模宅地の特例が受けられなくなってしまいます。土地の評価は大きい金額となりますので、小規模宅地の特例を受けられるかどうかは重要になってきます。

 

このように、不動産の売却スケジュールというのは、相続税の特例ともかかわってくることがありますので、相続した不動産の売却を検討する際には、税金のことまで念頭に入れなくてはいけません。

 

相続分野は、このように税金や法律だけでなく、金融や不動産といった隣接分野の知識についても求められるので、複雑ですよね、、、。そこが面白いところでもあるのですが、難しいところでもあります。そのため、相続分野で悩まれた場合には、一度専門家に相談されることをお勧めいたします。

 

 

 

 

皆さん、こんにちは。

東京では、相変わらず暑い日が続いています。

熱中症にならないように、適度な水分補給を心がけましょうね。

 

さて、今回は契約不適合責任のお話です。

不動産売買をしていますと、契約不適合責任というワードが良く出てきます。

弁護士業務でも契約不適合責任に関するご相談はよくあります。

 

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約において、引き渡された物が契約内容と合ってない（不適合）である場合に、売主や請負人が負うべき責任のことをいいます。

昔は、「瑕疵担保責任」と言われていました。

 

契約不適合責任が認められますと、買主や発注者は、解除や損害賠償、不適合部分の修繕や代金の減額を請求することが出来ることになります。

 

例えば、不動産の売買で建物に不具合がないとして売買したのに、購入後に建物に漏水部分が判明した場合に、買主は売主に対して修繕の請求や損害賠償を請求する音が出来ることになります。

 

契約不適合責任が問題になる場合、まず「そもそも契約当事者が契約で、どういう性質のどういう物を契約の対象としていたのか」確定する必要があります。

 

この際に、不動産売買の場合に参照するべき資料としては、売買契約書や重要事項説明書が挙げられます。また、設備表や告知事項書がある場合には、それらの内容も確認することになります。また、当事者間でのやり取り（メール）も参考になります。

 

上記資料から、買主の購入目的や売買当事者の目的物に関する認識を確定していき、そもそも契約不適合が生じていたのかを判断していくことになります。

 

そのため、売買契約書や重要事項説明書はもちろんのこと、設備表や告知事項書についても、しっかり内容を確認したうえで記入しましょう。

 

 

 

皆さま、こんにちは。

今週から、暑くなってきましたね。

先週までは、東京でも梅雨めいた天気が続いていたのですが、今週はいきなり夏が到来したような暑さです。

寒暖差が激しくなり、自律神経が不安定になりがちですので、引き続き体調には気をつけたいものです。

 

さて、今日は越境物のお話です。

弁護士業務においても不動産の売買に関わることが多いです。

不動産の売買において、売買の前提として売主が確定測量を行うということが多々あります。

測量に伴い、越境物の存在が問題となることがあります。

越境物とは、境界ラインを超えている動産や不動産をのことを指し、例えば、お隣の植栽が、本件地に超えてきているというようなケースがあります。

 

このような越境物がある場合、本件地と隣地との間で越境の覚書を締結することがあります。

越境の覚書では、当事者間で越境物の存在とその所有者を確認するとともに、将来それを撤去するのかどうかについて記載されことになります。

 

また、「第三者承継文言」といって、覚書の締結当事者が将来自分の土地を売買しても土地の譲受人に覚書が承継される旨の文言が入れられることも良く見られます。

 

法律的に考えると、覚書は契約にすぎないので覚書の効力は当事者間同士にしか及ばないとも思えるのですが、不動産売買の実務上はこの第三者承継文言を入れることを求められることが多い気がします。

 

越境物の性質や越境の程度によっては、覚書の締結が困難な場合があり、同覚書の取得が売買の条件となっていたりすると、クリティカルな問題になったりします。

そのため、越境物の存在は注意しなければなりません。

不動産はなかなか神経を使う事項が多いですね・・・！