不動産の分割方法

皆様、こんにちは。

東京は、今週は暑い日が続きます。

週の半ばは、雨が降るようですがそれ以外は夏日が続いていますね。 寒暖差が激しいので、皆様も体調管理にお気を付けください。

 

さて、弁護士業務で相続のご相談を伺っておりますと、多くのケースで不動産が遺産の中に含まれています。 不動産がある場合に、どのように遺産は分けられるのでしょうか。特に遺産の大部を不動産が占める場合には、不動産の分け方が特に問題になります。

 

遺産分割の方法としては、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の４種類があります。 優先順位としては、まずは現物分割を検討し、それが難しい場合には代償分割、換価分割、共有分割の順に検討することになります。遺産に不動産しかない場合も、この４種類の分割方法を検討することになります。

 

①現物分割とは、個々の財産の形状や性質を変更することなく分割する方法をいいます。不動産の場合、土地又は建物の一部を分筆、区分して分割するケースもあります。この場合、そもそも分割が可能であるのか、分割した後の不動産が違法状態にならないのかについて注意する必要があります。

 

②代償分割とは、一部の相続人に法定相続分を超える財産を取得させたうえで、他の相続人に対して代償金を支払う債務を負担させる分割方法をいいます。この分割は、資力のある相続人が不動産の取得を希望するような場合に有用な分割方法と言えます。一方で、代償分割をするには、代償金支払債務を負担する相続人に資力があることが必要となりますので、相続人に資力が無い場合には採り得ない分割方法となります。

 

③換価分割とは、遺産を売却等で換金した後に、相続人に価格を分配する分割方法となります。例えば、遺産に不動産があるものの、相続人が誰も取得を希望しない場合や、誰も代償金を負担する資力が無いような場合に、不動産を売却して売却代金を相続人で分配するケースがあります。

 

④共有分割とは、現物分割、代償分割、換価分割のいずれもが難しい場合で、相続人が共有を希望しているような場合に、遺産を相続人で共有するという分割方法です。 実際に、遺産分割の実務で多いのは、②代償分割と③換価分割です。

 

やはり、不動差を実際に分筆することが難しいケースが多いですし、対立する相続人同士で共有するというのも現実出来ではありません。そのため、結局、②代償分割と③換価分割のどちらかの方法になるということが多い印象です。