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弁護士業務や税理士業務をする中で、不動産の買付申込書を見る機会は良くあります。買付申込書はどうしても、値段だけに目が行きがちですが、色々と見るべき箇所があります。今日は、買付申込書の見るべきポイントについて書いていきます。

 

１　買付価格

　まず、目が行くのは、やはり値段ですよね。価格をみる際に、特に売主が消費税を納める必要がある場合には、その価格が税込価格か税抜価格であるかは確認しましょう。また、土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税が課税されますので、土地と建物比率はどれくらいかについてもチェックするべきポイントです。

 

２　買付申込者と購入目的

　買付申込者が、どういう属性なのかは確認するべきです。いかに買付価格が良くても。買付申込者の信用が無い場合には、売買がきちんとできるか不安があります。また、買付申込者がどのような目的で購入を予定するかも確認しておきましょう。売却後に、売主が希望しない人に転売されたり、希望しない建物が建てられる（火葬場、工場など）可能性もありますので、購入目的も見ておくべきかと思います。

 

３　購入条件

　購入条件も確認しましょう。例えば、一見価格は高そうに見えても、購入条件として売主が解体や修繕をすることが付されている場合、解体費や修繕費が高いと、売主にとっては不利になる場合もあります。買付申込書を比較する際には、条件面についても考慮しながら判断しましょう。

 

東京では、まだまだ不動産価格は高いようで、不動産売却ニーズは多くあるかと思います。不動産の売却を希望する際に、買付申込書が提出された場合には、上記のポイントも踏まえて判断してみましょう。

前回遺産分割協議の段取りについて解説しましたが、今回はその続きとなります。

 

３　法定相続人の把握

　遺産分割を進めていくうえでは、そもそも誰が相続人となるのかを把握する必要があります。また、遺産分割協議を行うには、相続人全員で協議をする必要がありますので、法定相続人の把握は不可欠の作業となります。具体的には、被相続人の最後の本籍地のある市区町村に対して、被相続人の戸籍を請求し、その戸籍から親族関係を辿っていくことになります。

 

４　遺産分割協議を行う。

　遺産と相続人の範囲が確定したら、相続人間で遺産をどのように分けるのか協議します。この際、被相続人から生前に特別の利益を受けていたという相続人がいるような場合（特別受益）や、生前の被相続人に対して特別の利益を与えた相続人がいる場合（寄与分）には、そのようなことも考慮したうえで、遺産をどう分けるかを相続人間で話し合います。

 

５　遺産分割協議書を作成する。

　相続人全員で遺産の分け方について合意ができた場合には、遺産分割協議書を作成します。合意の内容を遺産分割協議書に記載しておくことで、後々合意内容について言った言わないといったトラブルを防ぐことが出来ますので、遺産分割協議書は作成しておくべきです。また、相続登記を行う場合にも遺産分割協議書が必要となりますので、遺産分割協議書の作成は必要になります。

 

遺産分割協議は、不動産、法律、税金、証券などなど、それぞれの専門分野の知識が必要になり、結構奥が深く難しい分野だと思います。遺産分割で悩まれたときは、弁護士に相談してみてください。

 

相続のご相談を受ける中で、当然のことながら多くの遺産分割協議に携わります。

思い返すと、大学1年生のときに、遺産分割協議という言葉を授業で聞いて、ピンとこなかった思い出があります。実際にやってみると分かるのですが、聞いただけだと分かりにくいですね。

今回は、遺産分割協議の段取について解説します。

 

１　遺言書の有無の確認

　まず、相続が発生した場合、遺言書があるかを確認しましょう。遺言書が存在する場合、被相続人の遺志が尊重され、遺産分割協議を待たずに遺言書の内容に従い、遺産が分けられます。ただし、遺言書が存在する場合でも、相続人全員の合意がある場合には、遺産分割協議を行い、遺言書とは別の内容の遺産の分け方を決めても良いとされています。したがって、まず遺産分割協議を行う場合には、遺言書があるかどうかによって、その後の流れが変わりますので、まずは遺言書があるかどうかについて調べる必要があります。

２　遺産の調査

　次に、遺産分割協議を行う場合には、そもそも分けるべき遺産として何があるのかを把握する必要があります。

しかし、相続が発生したものの、被相続人との連絡が途絶えており、相続人がどのような財産を有していたのか分からないというケースがあります。このような場合、まずは財産の調査から始めることになります。具体的には、被相続人が生前に利用していたと思われる金融機関に対して、「残高証明書」や「取引履歴」の発行を申請することになります。不動産があると思われる場合には、固定資産税の納税通知書等から不動産の手がかりを探し、不動産を特定していきます。また、納税通知書等の手がかりが見つからない場合には、市区町村に対して、所有者ごとの所有不動産の一覧である「名寄帳」を取り寄せて、不動産を調査します。

 

長くなりましたので、続きは次回に解説します。

前回、マンションの専有部と共用部について解説しましたが、マンションには建物部分ではなく土地もあります。マンションの敷地について解説していきます。
1 マンションの敷地
  区分所有法上、マンションの敷地とは、①建物が所在する土地、および②区分所有者が建物および法定敷地と一体のものとして管理し、使用をする庭、通路その他の土地であって規約で定められた土地を指すと定められています。①を法定敷地、②を規約敷地と呼びます。

2 法定敷地
 法定敷地とは、建物が建っている土地のことを指します。建物が複数
の筆にまたがって建っている場合には、当該建物が建っている複数の筆
全部が建物の敷地になります。

3 規約敷地
(1)規約敷地の対象となる土地
 規約敷地であるためには、「建物および法定敷地と一体のものとして管理」することが必要とされていますが、規約敷地とすることができる土地は法定敷地と隣接している必要はなく、法定敷地と隣り合っていない場所にある土地を規約敷地とすることもできます。ただし、あくまでも「一体のもとして管理している」ことが必要ですので、法定敷地からあまりにも離れた土地については、規約敷地とすることは難しいと思われます。
(2)みなし規約敷地
 複数の土地にまたがってマンションが建っていた場合に、地震などによって、ある敷地の上にあった建物部分が焼失したときには、建物が消失してしまった土地については、法定敷地ではなくなります。
 また、マンションが土地のうえに建っていた場合、その土地が2筆に分割され、分割後の一部の土地上には建物が建っていない場合、建物が建っていない土地については法定敷地ではなくなります、
 しかし、上記のような法定敷地ではなくなった土地について、マンションの敷地ではなくなったからといって、管理組合の管理の対象から外れるのは妥当ではありません。
 そこで、区分所有法上、上記のような土地については、規約で定めがなくとも規約敷地とみなすとされています。
 
 何だか眠くなるような話になっていましたが、敷地がどこになるかによって管理組合の管理対象が異なってきますので、敷地の定義も結構大事なお話なのです。
 ただ、区分所有法の定義は、どれも難しいですね・・・。
弁護士業務としてご相談を受ける際には、マンショントラブルについてのご相談を受けることもあり、マンショントラブル解決のニーズは多くあるんだなぁと感じます。次回も、区分所有法シリーズを書いていきたいと思います。
 

 

ずいぶん前に、区分所有法の専有部分について記事を書き、その際に「次回は共用部分について解説します」と書いておりましたが、なかなか共用部分の記事を書けないままでおりました・・・。

　すっかり時間が空いてしまいましたが、今回はマンションの「共用部分」について解説します。

 

１　共用部分の種類

　区分所有法上、「共用部分」は３つのものが定義されています。

　１つめは、専有部分以外の建物の部分です。例えば、マンションの廊下や階段といった部分が該当します。

　２つめは、建物の附属物のうち専有部分に属しないものです。これは建物に附属し、効用上建物と一体となっているものを指し、例えば、宅配ボックスや電気設備、給水・排水設備等が挙げられます。

　３つめが、規約により共用部分とされた附属の建物です。附属建物とは、主たる建物とは別の建物であるものの、主たる建物の効用を高める関係にあるものを指します。例えば、主たる建物とは別に建てられている管理棟や集会室等が挙げられます。

 

　さて、共用部分の定義を３つを書いてみたものの、一読しただけだと分かりにくいですよね、、、。

　私もマンション管理士試験を受験する際に、共用部分の定義を勉強しましたが、なかなか定義だけではイメージし辛く、覚えるのに苦労しました、、、。

　区分所有法上の定義を読むだけでは分かりにくい部分ですので、具体例と関連付けたほうが覚えやすいと思います。

 

２　専有部分と共用部分の区別の意味

　専有部分と共用部分の区別は、維持管理の責任や費用負担を誰が負うのかという形で問題となることが多いです。

　すなわち、専有部分についての管理は、専有部分を所有する区分所有者が行い、そのための費用も当該区分所有者が負担することになります。

　一方で共用部分の管理については、区分所有者全員で管理し、そのための費用についても持分に応じて区分所有者が負担することになります（ただし、規約に別段の定めがある場合には、規約に従います。）

　例えば、分譲マンションの上の部屋と下の部屋の間に通っている排水管（下の階の天井裏に通っていた排水管）の修繕費用の負担をめぐって争われた事例では、排水管の構造や設置場所に照らし、当該排水管は専有部分に属しない建物の附属物に当たると判断され共用部分とされました（最高裁平成１２年３月２１日第三小法廷判決）。

　判例上、専有部分か共用部分かは、区分所有法上の定義を出発点としながらも、争われている箇所の構造や位置等を検討し、個別具体的に判断されています。

　

　東京は特に区分マンションが多い場所であり、マンションの修繕トラブルも多いエリアです。区分マンションの管理や修繕に関するトラブルでお悩みの方は、不動産の分野に強い弁護士に相談することをお勧めします。

　

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皆さま、本年もよろしくお願いいたします。

以前、このブログで不動産の査定の見方のポイントについて、解説しましたが、不動産の査定を読むこと以外にも、弁護士業・税理士業と不動産の売買実務は密接に関連することが多いです。

 

例えば、相続税や遺留分の支払いのために不動産を売却しなければならない場合には、不動産の売却方法というのも弁護士業・税理士業に関わってきます。

 

今日は、不動産の売却方式について解説します。

不動産の売却方式というのも、一般的には、①入札②相対という方法があります。

 

１　入札

　入札というのは、売主が予め条件と入札の締切日を決めて、各検討者に入札の締切日までに買付申込書を出してもらい、一番条件の良い申込書を提出した検討者に対して不動産を売却するという売却形式です。

　入札の場合は、締め日を決めて複数の買付申込書を募るため、売主１人対複数の検討者という構図になります。

 

２　相対

　相対というのは、売主が希望条件と希望価格をあらかじめ決めておき、その条件と価格に沿う買付申込書を提出した検討者に対して不動産を売却するという形式です。相対は、売主が各検討者に個別に交渉していくので、１対１の交渉になります。

　

３　入札と相対のどちらが良いか。

　入札か相対、どちらの売却形式が良いかは、売却を希望する不動産や売却の理由によって異なります。

　入札の場合、人気のある物件だと多くの検討者が入札に参加することが予想され、売買価格を上げられることが期待できるでしょう。一方で、入札の実施には一定の期間も要しますので、相対と比較するとスピード感はやや劣ります。

　相対の場合、個別に交渉し、価格と条件が合致したら売買が決まるので、入札と比較するとスピード感があります。一方で、他の検討者であれば、もっと良い条件・良い価格が出た可能性もあり、価格の極大化を狙う場合には入札形式のほうが優れているかと思います。

 

　このように、不動産の売却方式についても、売主の事情や売却を希望する不動産によって、どちらの形式が良いのか変わります。

 

　相続税の支払いや遺留分の支払い、代償金の支払い等で不動産の売却が関係する場合には、不動産分野にも強い士業に相談することをお勧めします。

　

 

 

 

相続案件のご相談を受ける場合、相続税の問題は切っても切り離せない関係にあります。

実際、お客様とお話ししていると相続税についてのご質問を受けることもあります。

 

今日は、そもそも相続税の対象となる財産について書いていきたいと思います。

相続の計算上、課税の対象となる財産として主なものはいかのものになります。

 

１　被相続人が亡くなった時点に所有していた財産

　①土地、②建物、③株式や公社債などの有価証券、④預貯金、⑤現金などのほか、金銭に見積もることができる全ての財産が相続税の課税対象となります。

２　みなし相続財産

　被相続人の死亡に伴い支払われる「生命保険金」や「退職金」などは、相続によって取得したものとみなされ、相続税の課税対象となります。ただし、「生命保険金」や「退職金」のうち、「５００万円×法定相続人数」までは非課税となります。

３　被相続人から取得した相続時精算課税適用財産

　相続時精算課税とは、原則として６０歳以上の父母又は祖父母から１８歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。被相続人から生前に贈与を受け、贈与税の申告の際に相続時精算課税を適用していた場合、その財産は相続税の課税対象となります。この場合、贈与の時の価額を相続価格に加算します。

４　被相続人から相続開始前３年以内に取得した暦年課税適用財産

　被相続人から相続などによって財産を取得した人が、被相続人が亡くなる前３年以内に被相続人から贈与を受けた財産は、相続税の課税対象となります。その場合、加算された贈与財産の価額に対応する贈与税の額は、加算された人の相続税の計算上控除されることになります。３年以内であれば贈与税がかかっていたかどうかに関係なく加算されることになるので、贈与税の基礎控除額１１０万円以下の贈与財産や死亡した年に贈与されている財産の価額も加算されることになることには注意が必要です。

５　相続財産の対象とならない財産

一方で、相続税の対象とならない財産もあります。

例えば、墓地や墓石、仏壇、仏具等礼拝に使用する物は相続税の対象とはなりません。ただし、仏具等でも高価なものであり投資的価値の高いものは課税の対象となりますので注意が必要です。また、相続や遺贈によって取得した財産を相続税の申告期限までに地方公共団体に寄附したものについても相続税はかかりません。そのほか心身障害者共済制度の給付金を受ける権利や、公益事業のために使用される財産についても相続税は非課税となります。

 

遺産分割案件においても、相続税の申告が必要になるか、必要だとして相続税はいくらになるかは良く問題になります。

相続についてお悩みがある場合、相続税にも詳しい弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

 

１１月に入ってから、東京も寒くなってきましたね。スーパーやコンビニにある商品もすっかり、冬向きの商品が並んでいました。クリスマス関連商品も多く並んでいて、年末が迫っていることを実感します、、、。

 

さて、前回は特別受益にについて記事を書きましたが、今回も特別受益関連の記事になります。

 

今回は、特別受益の持ち戻し免除の意思表示について解説します。

 

１　特別受益の持ち戻し免除の意思表示とは

前回、相続人が被相続人が特別受益を受けていた場合には、相続人間の公平を図るために、特別受益分を相続財産に加算して計算することを書きました。

ただし、例外的に特別受益があったとしても、特別受益を相続財産に加算しなくてもよい場合があります。

すなわち、特別受益があったとしても、被相続人が特別受益を持ち戻さない旨の意思表示をしていた場合には、特別受益は持ち戻されません（民法９０３条２項）

 

２　特別受益の持ち戻しの免除が認められる場合

持ち戻し免除の意思表示が明示されていなくても、特別受益時の事情から黙示で認められることもあります。

例えば、農業を営む被相続人が、家業を承継させるために、特定の相続人に対して相続分以外に農地等の財産を相続させたような場合には、黙示の持ち戻し免除が認められる可能性があります。

また、婚姻期間が２０年以上ある夫婦の一方が、配偶者に対して居住用の不動産を遺贈又は贈与した場合には、持ち戻し免除の意思表示があったと推定されます（民法９０３条４項）。ただし、この規定はあくまでも推定規定なので、被相続人に持ち戻し免除の意思表示がなかったことが明らかになれば、特別受益は持ち戻されることとなります。

 

特別受益の有無や特別受益の持ち戻し免除の意思の有無が争われる場合には、過去の裁判例における事実認定の仕方等、専門的な判断が求められることが多々あります。特別受益の有無や特別受益の持ち戻し免除の意思有無について、トラブルが生じた場合には弁護士に相談することをお勧めします。

 

東京も徐々に涼しくなってきました。

寒暖差が大きく、体調管理には気を付けたいですね。

 

さて、相続のご相談を受けていると、「特別受益」についてのご質問をよく受けます。今日は特別受益について解説します。

 

１　特別受益とは

　相続人の一人が、被相続人から遺贈を受けた場合や被相続人の生前に贈与を受けていた場合、相続に際して、この相続人が他の相続人と同じ相続分を受けるとすれば、結果としてこの相続人だけが遺産を多く貰えることとなってしまい、不公平な結果となります。

　そこで、民法は、相続人のうち一人が、被相続人の生前に婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生活の資本として贈与を受けていた場合（これを「特別受益」といいます。）には、相続分の前渡しがあったとみて、相続分の計算時に特別受益を相続財産に加算して計算することとしています（民法９０３条１項）。

２　特別受益があった場合の計算

　特別受益がある場合に相続分の計算時に特別受益を相続財産に加算して計算すると書きましたが、このことを「特別受益の持ち戻し」といいます。

　例えば、Aの相続が発生し、Aの​​​​​​相続人が妻のBと、子のCおよびD​​​​​​であるとします。Aの遺産は１０００万円であったのですが、Aは２００万円について子のCに生前贈与していたとします。

　その場合の各相続人の具体的相続分については、以下の手順で計算することとなります。

　①遺産の１０００万円に生前贈与の２００万円を合算し、１２００万円を遺産とします。

　②各相続人の法定相続分は、Bが２分の１、Cおよびが４分の１ずつですので、それぞれの法定相続に従った取得分は以下の通りとなります。

　　A：６００万円（１２００万円×２分の１）

　　B：３００万円（１２００万円×４分の１）
​​​​​​　　C：３００万円（１２００万円×４分の１）

　③Cは生前に２００万円を既にAから貰っているので　　その分を考慮して、最終的なA、B、Cの取り分は以下の通りとなります。

　　A：６００万円

　　B：３００万円
​​​​​​　　C：１００万円（３００万円－２００万円）

３　特別受益がある場合の例

　特別受益として持ち戻しが争われる例としては、遺贈や生前贈与のほかに、被相続人の土地を相続人が無償で使用していた場合や特定の相続人が高額な被相続人の死亡保険金を受け取るようなケースもあり得ます。

　特別受益の有無の認定は、過去の裁判例・判例を踏まえて、事案ごとの事情を分析する必要がありますので、特別受益の有無については弁護士に相談することをお勧めします。

 

 

先日まで猛暑日が続いていましたが、ようやく少しずつ涼しくなってきましたね。

 

前回まで遺言関係の記事を書いていましたので、今回も遺言シリーズとして「遺言執行者」について書いていきたいと思います。

 

１　遺言執行者とは

　そもそも、遺言執行者とは何でしょうか。

　遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために遺言執行の手続を行う人のことを言います。遺言執行者は遺言で指定することできるのですが、誰でもなれるわけではありません。

　民法上では、未成年者と破産者も遺言執行者になることはできないとされています（民法１００９条）。

遺言執行者は遺言者の財産を管理する権利・義務を有しますので、遺言執行者となる人には、完全な行為能力（単独で確定的に有効な法律行為をする能力をいいます）が求められていますが、その以外には特に明文上の制限はありません。遺言執行者には、法人もなることができますし、相続人や受遺者がなることもできます。

 

２　家庭裁判所による選任

　また、遺言書に遺言執行者が定められていない場合や遺言執行者が定められていたものの遺言執行者が死亡した場合等には、利害関係人が請求することにより、相続開始時の家庭裁判所が遺言執行者を定めることとなります。

 

遺言書に遺言執行の定めをする場合、遺言執行者を誰とするべきか、遺言執行者の権限として何を記載するべきか専門的な知識が必要となってきます。

 

遺言を作成する場合や遺言執行者の選任をお考えになっている場合には、一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。